買樓花 - Buying a property off the plan

需要考慮的事情

買樓花是指買尚未建成的物業。

沒有看到竣工的項目就簽訂合同購買物業,這樣做比其他物業購買方式有額外的風險。

買樓花的風險包括:

  • 建成的單元房(unit)、獨立房(house) 或排屋(townhouse) 可能與您所期望的不同,可能跟您看到的樣品房不一樣。
  • 建築計劃可能在施工期間更改,或者物業可能跟您期望購買的不一樣大
  • 建築工程或飾面的品質可能不符合您的標準
  • 建築可能碰到挫折而導致物業推遲竣工
  • 在某些情況下開發商可能設法跟您終止合同
  • 在您的物業成交之前利率可能提高
  • 從簽訂合同到竣工這段時間內,您的個人情況或財務狀況可能改變
  • 項目竣工之前,開發商可能進入清算(破產)。

在簽訂合同前

潛在的買家在簽訂合同並支付任何款項之前要確保瞭解風險和自身權利。最好向物業律師或持牌的產權轉讓師(conveyancer)諮詢合同所包含的內容。

請仔細核對您在下列各方面的權利:

  • 竣工日期和如果您撤銷合同會受到的處罰
  • 開發商在竣工之前將物業出售給別人
  • 在物業施工期間去工地看看
  • 改變物業飾面及固定裝置
  • 在竣工前開發商可能改變建築物或物業佈局
  • 在開發商陷入財務困境時的選擇方案和保障
  • 物業竣工後修理出現的故障。

保護合同不被終止

如果正在出售的建築物到合同規定的日期未能建成,無論是買方和賣方(如開發商)都有權終止合同。這通常稱為“日落條款”或“日落日期”。

現在買方有了更多的保護來避免開發商不合理地試圖終止合同。例如,有時候開發商可能把一個項目拖延到日落日期之後,使他們能夠:

  • 終止合同,而且
  • 通過將物業重新出售而獲益於增加的物業市場價值

現在法律已經修改,如果開發商在竣工前要終止與買方的合同,需要征得買方同意。開發商必須提前28天書面通知買方;必須向買方解釋他們建議終止合同的原因,並且給出延誤的理由。

如果買方不同意,開發商需要向NSW 的Supreme Court (最高法院)提出申請終止合同並取得法院命令。然後法院需要考慮開發商提出的原因,並決定是否允許終止合同。

如果要瞭解更多資訊,請聯繫NSW Land and Property(新州土地與物業處,簡稱LPI)。請訪問他們的網站lpi.nsw.gov.au或致電1300 052 637。

意向預付款

意向預付款並不意味著您已經擁有該物業,而只是表明您對該物業有興趣。當您付款時,房地產仲介必須給您開收據。他們還必須寫清楚以下幾點:

  • 他們不一定把該物業賣給您
  • 您不一定購買該物業
  • 如果您不簽購買物業的合同,他們將會退款。

如果您付了意向預付款的物業被賣給了別人,仲介必須退還意向預付款,不能不能扣留您的錢向您施加壓力要您購買另一物業。

住宅建築工程受到法定的品質保障保護

根據法律規定,建築商或開發商必須保證在竣工後6年內沒有重大缺陷,2年內沒有其他所有缺陷。您在接手建成的物業之後,應檢查是否有任何問題。如果您認為有缺陷,應該記錄下來,並立即書面通知建築商。如果您的物業是分層樓宇的一部分,應該聯繫負責管理的仲介或業主法團(owners’ corporation)秘書,讓他們知道問題的詳細情況。如果您不能解決與建築商的問題,可以要求Fair Trading免費幫助解決問題。

低​​層住宅開發保險

對新的獨立房(house)和不超過三層的多單元住宅樓,在家居賠償基金體系下,建築商必須購買家居建築保險。在開始建築之前,建造商必須購買這種保險。在這些情況下保險可以幫助賠償損失:

  • 建築工程沒有完成或者有缺陷,而且
  • 建築商已經破產、死亡、失蹤或者其執照由於他們不遵守法院或仲裁庭匯款命令而被暫停。

如果物業建築工程已經開工,保險證書複印件必須附在合同裡。如果物業建築工程還沒有開工,開發商必須在買保險後14天內將保險證書複印件提供給買方。如果開發商不提供保險證書,在竣工並成交之前買方可以取消合同。

如果您認為仲介違反了法律,可以在網上向Fair Trading提出投訴,或者致電13 32 20。

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