Mua nhà trên bản vẽ - Buying a property off the plan

Những điều nên xem xét

Mua nhà ‘trên bản vẽ’ (off the plan) có nghĩa là mua nhà chưa xây.

Việc ký kết một hợp đồng để mua nhà mà chưa thấy công trình hoàn tất sẽ có các nguy cơ phụ trội so với các cách thức mua nhà nào khác.

Các nguy cơ khi mua nhà trên bản vẽ gồm có:

  • căn hộ chung cư, căn nhà hoặc nhà phố (townhouse) xây xong có thể khác với những gì quý vị mong đợi và có thể không giống với căn nhà mà quý vị đã thấy ở triển lãm
  • bản vẽ xây dựng có thể thay đổi trong lúc xây cất, hoặc căn nhà có thể không có cùng kích cỡ như quý vị đã mong đợi khi mua
  • chất lượng công trình xây dựng hoặc các chi tiết hoàn thiện bề mặt (ví dụ: lớp sơn) có thể không đáp ứng các tiêu chuẩn của quý vị
  • các trở ngại rắc rối trong việc xây cất có thể làm chậm trễ việc hoàn tất căn nhà
  • chủ đầu tư xây dựng có thể tìm cách chấm dứt hợp đồng với quý vị, dưới các tình huống nào đó
  • mức lãi suất có thể gia tăng trước khi quý vị làm thủ tục nhận nhà
  • hoàn cảnh cá nhân hoặc tài chánh của quý vị có thể thay đổi trong khoảng thời gian từ khi ký hợp đồng cho đến khi nhà xây xong
  • chủ đầu tư xây dựng có thể bị giải thể (vỡ nợ) trước khi công trình được hoàn tất.

Trước khi ký kết hợp đồng

Nếu có ý định mua nhà, quý vị nên đảm chắc mình biết được các nguy cơ và quyền hạn của mình trước khi ký kết hợp đồng và trả bất cứ khoản tiền nào. Hãy tìm tư vấn từ một luật sư chuyên về nhà đất hoặc chuyên viên về thủ tục sang nhượng (conveyancer) có môn bài, để biết hợp đồng gồm có những gì.

Hãy kiểm tra cẩn thận về quyền hạn của quý vị đối với các điều sau:

  • ngày hoàn tất và các khoản phạt nếu quý vị rút lui khỏi hợp đồng
  • chủ đầu tư xây dựng đang bán căn nhà cho người khác trước khi xây xong
  • thăm viếng nơi thi công trong thời kỳ  xây cất căn nhà
  • làm các thay đổi đến các thứ lắp gắn cố định (ví dụ: đèn trần) và chi tiết hoàn thiện của căn nhà
  • các thay đổi mà nhà đầu tư xây dựng có thể thực hiện đối với việc xây cất hoặc cách thiết kế sắp đặt của căn nhà trước khi hoàn tất
  • các chọn lựa và bảo đảm nếu nhà đầu tư xây dựng gặp phải khó khăn tài chánh
  • việc sửa chữa bất cứ các khiếm khuyết nào mà đã được phát hiện sau khi căn nhà đã hoàn tất.

Sự bảo vệ đối với việc chấm dứt hợp đồng

Cả người mua và người bán (nghĩa là nhà đầu tư xây dựng) đều có quyền chấm dứt hợp đồng nếu món được bán không được tạo ra trước hoặc vào ngày hạn chót đã nêu trong hợp đồng. Điều này thường được gọi là ‘điều khoản hoàng hôn’ hoặc ‘ngày hết hạn’ (sunset clause/sunset date).

Hiện nay người mua nhà có sự bảo vệ nhiều hơn đối với nhà đầu tư xây dựng nào tìm cách chấm dứt hợp đồng một cách vô lý. Ví dụ, đôi khi điều này có thể xảy ra khi nhà đầu tư xây dựng trì hoãn một công trình vượt quá ngày hết hạn, để họ có thể:

  • chấm dứt hợp đồng và
  • lợi dụng mức tăng giá thị trường của căn nhà bằng cách bán lại căn nhà

Hiện nay luật pháp đã thay đổi, do đó nếu trước khi việc xây dựng hoàn tất mà nhà đầu tư xây dựng muốn chấm dứt hợp đồng với người mua, thì họ cần phải có sự đồng ý của người mua. Nhà đầu tư xây dựng phải thông báo trước bằng văn bản cho người mua 28 ngày trước khi hủy hợp đồng; họ phải giải thích lý do tại sao họ đề nghị chấm dứt hợp đồng và nêu các lý do cho sự chậm trễ công trình.

Nếu người mua không đồng ý, nhà đầu tư xây dựng cần nộp đơn đến Supreme Court (Tòa Thượng thẩm) tại NSW và xin án lệnh của Tòa cho phép chấm dứt hợp đồng. Tòa án sẽ cần xem xét các lý do của nhà đầu tư xây dựng và quyết định xem có cho phép chấm dứt hợp đồng hay không.

Muốn biết thêm thông tin, liên lạc NSW Land and Property (Sở Nhà đất NSW) (LPI). Viếng trang mạng của họ tại địa chỉ lpi.nsw.gov.au hoặc gọi đến số 1300 052 637.

Khoản tiền đặt cọc để bày tỏ thiện chí

Khoản tiền đặt cọc để bày tỏ thiện chí (expression of interest payment) không đảm bảo là quý vị sẽ được mua nhà. Khoản này chỉ nhằm để thể hiện sự quan tâm của quý vị mà thôi. Khi quý vị trả khoản tiền này, đại lý địa ốc phải đưa cho quý vị một biên nhận. Họ cũng phải trao cho quý vị một văn bản nêu rằng:

  • họ không bắt buộc phải bán căn nhà cho quý vị
  • quý vị không bắt buộc phải mua căn nhà
  • họ sẽ hoàn trả tiền đặt cọc này nếu quý vị không ký kết hợp đồng mua nhà.

Nếu căn nhà mà quý vị đã đặt cọc được bán cho người nào khác, đại lý địa ốc phải trả lại tiền cho quý vị. Họ không thể giữ tiền của quý vị và tạo áp lực để quý vị mua căn khác thế vào.

Công trình xây cất nhà cư dân được bảo vệ bởi các cam kết bảo hành pháp định

Theo luật, nhà thầu xây dựng hoặc đầu tư xây dựng (builders/developers) phải đảm bảo công trình của họ trong 6 năm sau khi xây đối với các khiếm khuyết lớn lao, và 2 năm đối với tất cả các loại khiếm khuyết khác. Một khi quý vị đã làm chủ căn nhà hoàn tất, hãy kiểm tra xem căn nhà có bất cứ vấn đề gì không. Nếu cho rằng có những khiếm khuyết, quý vị nên ghi chép chi tiết về điều này và viết thư thông báo đến nhà thầu xây dựng (builder) ngay lập tức. Nếu căn nhà của quý vị là một phần của kế hoạch chung cư, quý vị phải liên lạc người quản lý điều hành hoặc bí thư của hội chủ nhà và cho họ biết chi tiết của vấn đề. Nếu quý vị không thể giải quyết vấn đề với nhà thầu xây dựng, hãy liên lạc Fair Trading để được giúp đỡ miễn phí nhằm giải quyết vấn đề.

Bảo hiểm đối với việc xây dựng nhà dân cư thấp tầng

Nhà thầu xây dựng của các căn nhà mới và tòa nhà dân cư nhiều căn hộ mà lên tới ba tầng (kể luôn tầng trệt) đều phải có bảo hiểm dưới Quỹ Bồi thường Xây cất Nhà (Home Building Compensation Fund). Nhà thầu xây dựng phải có bảo hiểm này trước khi bắt đầu xây dựng. Bảo hiểm này có thể giúp bồi thường cho người mua nhà nếu:

  • công việc xây cất không hoàn tất hoặc công trình có khiếm khuyết, và
  • nhà thầu xây dựng bị vỡ nợ, qua đời, bỏ đi mất tích hoặc giấy phép của họ bị đình chỉ vì không tuân thủ với án lệnh trả tiền do tòa chuyên trách (tribunal) hoặc tòa án đưa ra.

Nếu căn nhà đã bắt đầu được xây dựng, bản sao của giấy chứng nhận bảo hiểm phải được kèm với hợp đồng mua nhà. Nếu công việc xây dựng căn nhà chưa bắt đầu, nhà đầu tư xây dựng phải trao cho người mua nhà một bản sao của giấy chứng nhận bảo hiểm, trong vòng 14 ngày kể từ ngày được bảo hiểm. Nếu nhà đầu tư xây dựng không cung cấp giấy chứng nhận bảo hiểm, người mua có thể hủy hợp đồng trước khi hợp đồng được hoàn tất và thanh toán.

Nếu quý vị nghĩ rằng một đại lý đã phạm luật, hãy gửi đơn than phiền qua trang mạng của Fair Trading hoặc gọi đến chúng tôi qua số 13 32 20.

Prev Mách giúp phụ huynh về Dạy kèm - Tutoring tips for parents
Next Các thay đổi về luật lệ chung cư - Changes to strata laws